基本案情

2011年3月19日宋某与某公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：“该商品房…总金额900876元”，同时约定某公司应于2012年6月30日前交付该房，若逾期超过90日后交房，宋某有权要求“出卖人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，宋某支付了全部价款。2013年8月31日宋某在某公司处领取了房屋钥匙，办理交房手续，并领取违约金10922元。另查明，某公司在签约前曾制发关于“天山森林湾”住宅项目的宣传彩页及售楼专刊。宣传彩页上对小区设施进行了描述：....森林湾完全采用人车分流。园区内的道路是纯粹的人行步道....。宋某将某公司起诉至法院，要求支付延期交房违约金，并履行宣传彩页内容。

审判结果

一审法院认为：1、某公司延期交付房屋，存在违约行为，判决支付宋某要求某公司按约定支付违约金的请求。2、虽然某公司宣传彩页对小区设施进行描述，但是不够具体，宣传彩页仅是要约邀请，不能构成商品房销售合同内容。判决驳回宋某要求某公司履行宣传彩页内容的请求。宋某不服，提起上诉。

二审法院认为：开发商虽然延期交付房屋，但已经按照合同约定支付了违约金，在诉讼过程中已经交付房屋，故不予支持。宋某要求开发商按照宣传彩页内容建设，但是根据《商品房买卖司法解释》第3条规定，开发商的宣传资料仅为要约邀请，只有在宣传内容具体明确，对房屋价款构成重大影响下才能视为合同内容，本案中宣传彩页中“人车分流”的宣传不够具体，不能构成合同内容。判决驳回宋某的诉讼请求。

相关法律法规

《合同法》第14条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

《合同法》第15条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

《商品房买卖司法解释）》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

律师提示

商品房销售90％以上是以广告形式在社会上公开出售的，商品房销售的广告宣传可谓是如火如荼，通过各种手段尽力宣传，如电视媒体、网络平台或是制作的宣传手册，近年来更是出现过不少开发商为获得购房者“芳心”而夸大宣传的情况。因为信息不平衡，购房者无法提前确认广告内容是否真实。这便容易使双方产生纠纷。为此，提醒购房者在购房过程中要特别注意销售广告和宣传资料上的内容。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定（比如：小区绿化率达到80％以上，规划区域内有游冰池，每单元有两部电梯等内容），并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。