剖析借名买房的法律风险

现实中，人们基于各种事由，常会出现借名买房情形，殊不知其中隐匿巨大法律风险，笔者做以下剖析，供参考。

一、标的房产登记在被借名人名下，所有权归被借名人。

依据2008年10月1日实施的《物权法》之规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。故，被借名人拥有标的房产所有权，而借名人并非标的房产的产权人。

通常借名人与被借名人之间具有书面协议约定标的房产的所有权归借名人所有，但其与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”。

二、被借名人将标的房产设定权利负担或者出卖标的房产的行为均是有效的。

借名人不能以第三人是否是善意第三人而否认被借名人处分标的房产的效力。由于被借名人就是登记权利人、是真实物权人，其享有的是合法的房屋所有权，故登记权利人将房屋设置权利负担或出卖给第三人，虽然违背了其与借名人的约定，但这仅仅是对借名人的违约行为，并不能否认其对外的处分行为系有权处分，无需要审查第三人是否符合是善意。

三、借名人通过法院诉讼确认标的房产的所有权归借名人所有是得不到法院支持的。

借名人主张房屋确权最主要的理由是房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”，其为标的房产的真实权利人。

其实在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定：“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。因此，当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权因此并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。

不论房屋出卖人是否知道借名人和登记权利人之间的借名买房关系，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成了房屋买卖的合意，房屋买卖合同依法成立，在该合同不因违法而无效的情形下，登记权利人据此完成了房屋所有权登记，就当然合法取得了房屋所有权。

四、通过借名购房规避限购合同、信贷政策的效力认定。

人们通过借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策的目的。虽然这些政策性文件均非法律、行政法规，但如保障性住房限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，普通商品房限购政策、信贷政策，是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，当事人之间通过借名买房行为，实际上是对这些政策的架空，故在法律上具有一定的违法性。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持，其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持;但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。

但部分法院甚至还会认定合同无效。例如广东高院认为：住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。借名人为了规避当时的限贷政策，借用他人名义购买了房屋。这种委托关系，损害了社会公共利益，根据上述法律的规定，应属无效。

综上所述，借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力，在为规避限购、信贷政策时，甚至还有被认定合同无效的可能，故借名购房风险极大，需慎之又慎！

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