商品房买卖合同中付款方式及违约责任中的“陷阱” 原创：刘文丽孙玮山东舜翔律师事务所昨天

浏览：660次发布时间：2019-12-12

刘文丽孙玮

本文共计1950字，预计阅读5分钟

商品房买卖过程中，因交易金额较高，开发商为了促成项目的成交，购房者想要快速拥有住房，双方往往会选择贷款方式交易，实际操作中一般是购房者与开发商约定由购房者向开发商支付部分首付款，剩余款项则向银行申请贷款，以完成该交易，双方签订的《商品房买卖合同》往往由开发商提供，而购房者则并不完全知晓该合同的细节，自认为申请了贷款则“高枕无忧”坐等收房了，实则往往因为签订了该合同后贷款申请中出现了问题，既无法拿到银行的贷款也无法收到房屋，还坐上了被告席面临需要承担巨额违约金的风险，笔者近期代理的某案件的当事人就遇到了如此难题。

案件基本情况：

王某于2017年6月与某置业公司签订《商品房买卖合同》合同约定房屋总价款2700000元，买受人应在合同签订当日交纳首付款1400000元，剩余房款1300000元，由王某向银行申请按揭贷款，须在2017年6月前办理完毕银行按揭贷款申请手续，同时合同约定了买受人逾期付款的违约责任，“逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。同日，王某与该置业公司签订了《合同补充协议》协议中将上述付款及违约责任修改为“买受人须在签订商品房买卖合同之日起七日内向银行申请贷款，如因买受人的原因不能按时办理完按揭贷款手续，买受人的付款方式自动变更为一次性付款。”“逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的1%向出卖人支付违约金”。王某于合同签订后按时支付了首付款，也按时向银行提交了贷款资料，但是直到2018年3月王某的贷款申请也未获得银行批准，故开发商起诉王某要求解除合同并支付违约金。

争议焦点：

1、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否有效？

2、某置业公司是否有权行使合同解除权？

本律师观点：

笔者代理该案件后了解到，该《商品房买卖合同》及补充协议系同时签订，而该置业公司又与发放贷款的银行系直接合作关系，签订前王某向该置业公司及银行明确表明了自己的资金现状说明如贷款不能获得审批将无法购买该房屋，在置业公司与银行的保证贷款没有问题的前提下王某与置业公司签订了上述协议，且上述文件均为置业公司提供的标准合同文本，对比主合同及补充协议，主合同清晰明确在付款方式及违约责任都做了提示与标注，补充协议整体则是免除了置业公司的全部责任加重了购房者的违约责任，则笔者在该补充协议的签订是否有效，违约金是否过高，以及银行贷款审批未通过是否是王某的责任等方面为当事人进行了答辩。

相关法律规定：

《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。

第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。

《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

律师提示：

购房者签订合同时一定要注意合同的付款方式及违约责任的约定，银行贷款未获审批的情况有多种，如购房者的征信、收入等是否达标银行要求、开发商是否取得预售许可证、是否及时向银行保送了按揭材料等以及各个银行的审批政策的要求等。建议双方在签订买卖合同时将贷款无法获得审批的各种情况及责任承担予以明确，购房者在签订合同前一定要仔细阅读合同内容，对于开发商承诺的事项要求以书面形式承诺，提前查询自己的征信情况，以防贷款无法获得审批给自身造成重大损失。

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