划拨土地未变更划拨性质而进行商业利用的法律后果

浏览：463次发布时间：2021-11-25

陈学武

本文共计1079字，预计阅读10分钟

实践中，常出现划拨土地使用权人未将划拨土地转为出让土地就将划拨土地作为商业利用的情形，从而导致商事主体之间产生诸多纠纷，现举一例进行剖析：

1999年，A与B公司（B公司为C公司的股东）签订《关于A与B公司合作事宜的调整协议》，约定：A应将涉案厂房、土地使用权（划拨）、设施等转入C并承诺将上述资产过户至C名下，C支付1900余万元转让金。后A依约进行了移交，但未将涉案土地转移登记至C名下，C已全额支付了转让金。后涉案土地被征收，A主张其为征收补偿款的享有人，C对此有异议并诉至法院称，由于A的违约行为，导致其不能按正常程序申领征收补偿款项，被告应赔偿因其严重违约造成该公司的各项损失。

判决： A对损失承担赔偿责任。

该案例总结如下焦点：权属未转移登记，由于划拨土地被征收，协议是否有效？征收补偿款归谁？划拨土地与出让土地的补偿价格差额，C公司能否主张预期利益损失？

法律分析：

其一《调整协议》系双方当事人真实意思表示，确定的征收补偿款是按照划拨土地使用权而非出让土地使用权标准作价计付，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。由于本涉案土地已经征收，不存在起诉前补正的客观条件，就履行合同而言已无补办必要。再者，该市土地储备交易中心作为该市土地管理部门的下属单位，亦不否定双方有关转让土地使用权和房产的行为。且除所涉土地外，项目其他部分均已履行完毕并投入生产。在此情形下认定《调整协议》无效难以将权利义务恢复如初，也不利于维护正常的市场交易秩序，据此法院对A《调整协议》属于无效合同的主张不予支持。

其二案涉土地虽然登记在A名下，但是《调整协议》真实有效，A应当履行办理变更登记手续的义务，征收补偿权益作为土地使用权和房屋的代位物理应由C领取，因此A无权以办理相关变更手续的名义收回相关权利凭证，又据此向征收部门主张征收权益，该行为违反《调整协议》的约定，因其违约行为导致C不能及时领取补偿款产生的损失及后期具有因果关系的损失，皆应由A赔偿。

其三关于未及时将划拨土地变更性质，以至于征收补偿与出让土地征收补偿款的差额部分由过错方承担。

综上，对划拨土地进行商业利用，应该按照相关法律规定将划拨土地变为出让土地，并缴纳土地出让金，后再对出让土地加以商业利用，否则除承担民事责任外，还可能受到行政处罚。

作者介绍

上一篇：让正当防卫真正成为一项公民权利

下一篇：由一起案例来看民间借贷与非法吸收公众存款的司法认定

不定期租赁合同中的任意解除权问题

划拨土地未变更划拨性质而进行商业利用的法律后果