宋庆月

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在2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》中，新增添了居住权制度，有如下具体的法律规定：

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

那么什么是居住权呢？

顾名思义，居住权就是在房屋上居住的权利。居住权设立后，拥有房屋所有权不等于拥有居住房屋的权利。就如同房子的土地使用权一样，我们有权使用，但不代表土地是我们的。所有权人只有等居住权期满或居住权人死亡才能重新拥有居住的权利。居住权只享有居住的权利，不能私自转让也不能继承。居住权确立后房屋不能用来出租，享有居住权的人死亡后其居住权自动消失。居住权人没有私自改造房屋设施或者消灭房产的权利，也不得私自对外进行招租，仅限于居住权人使用。

如何设立居住权？

设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，可以有偿或是无偿，依照当事人约定。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。签署合同并不代表权利生效，还须向登记机关登记，居住权自登记时设立。

居住权设立后有哪些影响？

一、未来公租房和廉租房可以通过“居住权”加以确权。

目前公租房、廉租房所有权为政府所有，住户和政府仅是租赁关系，基本权益很难得到保障。并且有很多“关系户”侵占名额，明确居住权，无疑能真正解决中低收入家庭住房问题。同时，与廉租房、公租房等债权性保障住房相比，设立居住权具有更强的稳定性，尤其是发生第三人侵害房屋的权利的现象时，居住权人可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济。

二、保障老人老有所居。

当今有很多孩子为房而养老，在房子过户到自己名下后，对老人弃之不理。今后，老人设立居住权后，即使房屋过户孩子名下，依然可以继续居住。

三、为保护婚前财产提供折中方案，缓解纠纷。

婚前财产为个人所有，婚后要不要加名这个问题往往会带来诸多家庭矛盾。居住权的设立，提供了新的解决方案：给另一方限期居住权，而不用让出所有权。

四、冲击二手房交易市场，降低二手房商业价值。

被设立居住权的房屋，在买卖上会受到很大影响。如果买到的是设立长期居住权的房屋，居住权人若一直存在，虽然获得了房屋的所有权，却无法让居住在其中的人搬走，房屋也就没有了实用价值。

因此，在购买房屋之前除了以前要重点关注是否被抵押、查封、租赁外，还需重点关注房屋是否设立居住权。而房屋上新的权利产生必定会冲击二手房交易市场。

五、丰富租赁方式，增加租赁保障？

虽说“买卖不破租赁”，但租赁仅是合同关系，并不是无刃可解的，有租赁期限和收益等问题限制。而设立居住权，期限可以是无限长，可以是无偿。是否可以通过设立居住权的方式租赁房屋来增加保障，还有待进一步研究。

总之，在今后涉及房屋的问题上，居住权都将是一个不可忽略的问题。

宋庆月，毕业于山东政法学院法学专业，证券基金部实习律师，具备扎实的法律专业知识，优良的法律思维，以及严谨的工作态度。2019年通过国家法律职业资格考试，自进入律师行业以来，本着最大限度维护委托人权益来处理好每一桩案件。

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