孙凯杰
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与一手房交易中业主购买的房屋可能是现房，可能是期房不同，二手房交易中的房产必须为现房。此外，二手房应当是已经取得房产证的房产。《城市房地产管理法》第38条：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……但是在现实生活中，发生卖房者在尚未取得权属证书的便急于出卖房产的情形时有发生，那么此时关于所签署的购房合同效力问题便成为难题。
2014年5月，刘某通过某中介公司向外出售济南市某处房屋及车库，王某通过该中介公司了解到该房源，便通过中介公司向刘某求购该房屋，刘某如实告知自己的这套房产尚未取得产权证书，小区正在办理房产证，不久即将下证。王某十分心仪该处房产，便也认可刘某的说法，欲购得此房。双方签订买卖合同。合同约定：双方于本小区完成办理房产证五日内再委托中介办理房地产转让过户手续。先期，王某先向刘某支付房款50万元，于房屋过户后支付尾款。2014年7月，小区内所有房产办理房产证完成。王某催促刘某办理过户手续，刘某提出各种理由无理拒绝办证。王某无奈只能诉至法院请求维护合法权利。
刘某辩称：其与王某签订房屋买卖合同时，尚未取得房产证、土地使用权证，因此与王某签订的房屋买卖合同为无效合同，被告没有相应义务配合王某办理房地产过户。
本案中，双方当事人均为具有完全行为能力的的当事人，签署合同时为双方真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
本案中，刘某所依据的《城市房地产管理法》第38条关于未依法登记领取权属证书的不得转让的规定一般被认为属于管理性强制性规定，不属于决定合同效力的效力性强制性规定。
所谓效力性强制性规范，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。
所谓管理性强制性规范，是指法律及行政法规虽然没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，然而违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《城市房地产管理法》第38条关于未依法登记领取权属证书的不得转让的规定，其立法目的在于为了制止来源不明、权属不清的房产转让，如果允许此类房产转让，将导致纠纷频发，不利于市场稳定，该条也是为了提醒当事人需购买产权确定的房产，减少合同无法履行情况的发生，属于管理性强制性规定。
最终，法院认定双方签订的房屋买卖合同不违反强制性法律规定，应当认定为有效。
