刘恩

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一、前言

不同年代的婚姻缔结有着各自鲜明的时代烙印——从昔日的“手表、自行车、缝纫机”，到后来的“冰箱、彩电、洗衣机”，再到当下的“房子、车子、票子”，结婚三大件发生了天翻地覆的变化，这既代表了社会的进步，也印证了人们对于幸福生活的追求。可房子买了，婚也结了，婚后小两口却因为种种原因从“比翼鸟”变成了“分飞燕”，有的选择了好聚好散，一纸离婚协议和平分手；有的则闹得不可开交，撕破脸面，对簿公堂。

无论是协议离婚还是诉讼离婚，在涉及到房产分割时，通常会面临如下争议：此时房子究竟登记在谁的名下？争议房产的实际出资人是谁？相关出资人的出资时间与出资方式又是怎样的？除了法律因素、感情因素，此类纠纷往往还会因父母的介入变得异常复杂，不同情况的排列组合直接影响到房屋的最终归属。笔者根据相关的法律法规与司法解释，结合各地、各级法院的判例，试图对离婚诉讼中几种常见的房屋所有权争议类型和裁判倾向进行初步总结，供读者参考。

二、常见争议分类

夫妻双方或一方出资，婚前购房：

一方出资：

（1）一次性付清房款，或婚姻登记前按揭贷款已经还清，取得房产证且登记在自己名下，房屋属于个人财产。

（2）婚前已全额付款或清偿全部按揭贷款，婚后才取得房产证但登记在自己名下的，房屋依然是个人财产。

（3）婚前夫妻一方用个人财产支付了房屋首付款，同时向银行办理了按揭贷款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的。司法实践通常将该房屋认定为夫妻一方的个人财产，夫妻共同还贷所支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分；尚未偿还的按揭贷款为产权登记方的个人债务。

（4）房屋落在对方名下，若此时出资方因不具备购房条件，以对方名义购房，房屋按照共同共有处理；若无上述情形，落户在对方名下会被视为以结婚为目的的赠与，按照产权登记方的个人财产处理[如果双方仅签定房屋赠与合同但未完成房屋所有权变更登记，则赠与方可以撤销该赠与，受赠方无权要求赠与方继续履行赠与合同]。

（5）房屋落在双方名下，该房屋为夫妻共同财产，离婚时夫妻双方平分。

（6）恋爱期间双方共同出资买房，尚未取得不动产权证，一方书面放弃已支付的房款及房屋的财产权利，构成已支付价款的赠与。

（7）恋爱期间双方共同出资购房，后双方未登记。分手时双方对房屋产权存在争议的，可竞价确定房屋归一方所有，另一方有权请求折价补偿。

双方出资：

（1）房屋落在一方名下，若出资发生在同居期间，法院基本会按照共同生活的期间，以婚后共同居住、使用为目的，将房屋认定为共同共有；若不是在同居期间购房，审判实践中法院会根据购房背景、双方的出资数额、有无其他明确约定为标准，从尊重实际、公平公正的角度出发，分别认定争议房产为共同或按份、一方附条件赠与或借款购买。

（2）房屋落在双方名下，房子属于双方共有，后续的婚姻关系不会将共有财产转化为夫妻共同财产。婚前双方保留购房出资证据或另行就房产归属进行约定的，以相关证据或约定为准。无相关证据或约定的，平均分配。

夫妻双方或一方出资，婚后购房：

一方以婚前个人财产出资：

（1）房屋落在自己名下，若已支付了全部购房款，则该款项所购买的房屋仍作为出资方的个人财产；若仅支付了首付款，房屋仍作为一方的个人财产，只是房屋尚未偿还的按揭贷款部分（包括本金和利息）以及房屋增值部分，产权登记方需要向对方进行补偿。

（2）房屋落在双方名下或者对方名下，这种登记行为实际上是一方对另一方的部分赠与，房屋应为夫妻共同财产。

双方用夫妻共同财产出资：

（1）只落在一方名下，仍算作夫妻共同财产；若将房屋落户在未成年子女名下，一般视为该未成年子女的财产，由抚养义务人暂时管理[此种情形要审查父母对子女是否存在赠与的意思表示]。(2)落在双方名下，属于典型的夫妻共同财产。

父母出资，婚前购房：

一方父母全额出资：

（1）若房屋落在出资方子女名下，该情形视为出资人对自己子女一方的赠与，该房屋为夫妻一方的个人财产。

（2）房屋落在对方名下或者双方名下，除非一方父母出资时有明确的书面约定或声明，证明出资仅是对己方子女的赠与，否则该出资应当认定为对双方子女的赠与，房屋属于共有财产。

（3）婚前一方父母出资买房并登记在该父母名下。婚后父母可将该房屋立书面字据赠与子女作为婚房，但在办理不动产权属转移登记前，父母可撤销赠与。

一方父母部分出资（如支付首付款）：

（1）房屋落在出资方子女名下，婚后由夫妻二人共同还贷，离婚时法院一般将房产判归登记方所有，由其继续支付剩余按揭贷款。对于婚姻存续期间的共同还贷部分（包括本金与利息）及房屋的增值部分，由取得房屋所有权的一方对另一方进行适当补偿。

（2）房屋落在对方子女名下，通常情况下也认定为双方子女共有，而非登记方的个人财产，非登记方在离婚时有权要求分割房产，但出资人明确表示赠与登记方或双方之间有其他相反约定的除外。

（3）房屋落在双方子女名下，属于典型的双方子女共有。若双方约定了共有方式为按份共有或共同共有，并进一步明确了各自份额，则离婚时按照约定分割房产；若双方未就共有方式与份额进行约定，离婚时平均分割。

双方父母均有出资：

（1）房屋落在一方子女名下，属于双方子女共有，双方父母的出资应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对某一方子女的赠与。若无其他相反约定，房屋应认定为双方子女按份共有。

（2）房屋落在双方子女名下，属于双方子女共有，父母的出资同样认定为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就简单理解为对双方子女的赠与。

父母出资，婚后购房：

一方父母全额出资：

（1）房屋落在出资方子女名下，房屋属于个人财产，出资部分视为父母对自己子女一方的赠与。

（2）房屋落在双方名下或对方名下，房屋属于夫妻共同财产，通常认定出资部分是对夫妻双方的赠与，离婚时房产按照夫妻共同财产进行分割。例外情形是一方父母出资时有明确的书面约定或者声明，证明该出资是对自己子女一方的赠与。

一方父母部分出资（如支付首付款）：

婚后夫妻用共同财产还贷，此时无论房屋落在出资方子女名下还是夫妻双方名下，房屋均应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对夫妻双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产分割，但出资方子女可以适当多分，除非父母出资时明确约定是对自己子女一方的赠与。

双方父母出资：

（1）房屋落在一方子女名下，这种情形较为常见，且存在争议。司法实践中通常按照夫妻共同财产处理，该房屋可认定为夫妻双方按照各自的出资额按份共有，但当事人间另有约定的除外。

（2）房屋落在双方子女名下，属于典型的夫妻共同财产。

三、其他注意事项

（一）夫妻双方可以通过婚内财产协议对房屋的归属进行约定。在夫妻双方意思表示真实且没有对外举债，不涉及婚姻家庭以外第三人利益的前提下，婚内房屋不动产登记对与其不一致的夫妻财产约定不具有对抗力。

（二）离婚时房子没有房产证的情况下，夫妻双方对争议的房屋均不享有所有权，均无权请求房子归自己。但是双方可以就房屋的居住、使用以及之后房屋所有权的取得、归属协商解决。协商不成的，法院根据实际情况，参考照顾抚养子女一方、照顾女方、照顾无过错方的原则，对房屋的居住和使用权予以裁判。夫妻双方可以在取得房产证后，就房屋的所有权归属另行起诉。

（三）上文提及的分类情形并不具有绝对性，因个案的事实认定千差万别，后续的法律适用与解释也存在裁判分歧，这里试举一例：“父母为子女购房出资，除有明确证据证明该出资为赠与外，应当视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女负有偿还义务。”

笔者认为，虽然该裁判观点符合当下的社会现状与法益保护倾向，却与婚姻法及相关司法解释的明文规定不符——现如今房价居高不下，大多数子女在步入社会时面临就业和组建家庭的双重压力，在经济条件有限的情况下父母出资购房虽为常态，但子女不能据此认为父母此举天经地义。须知父母养育子女成人已为不易，子女成年之后尚要求父母继续无条件付出实为严苛，既不符合人伦，也不符合法理，根据公序良俗这一民法基本原则，上述裁判观点实际上是对出资父母的财产利益进行倾向性保护。

但根据《婚姻法解释（二）》第二十二条的规定：“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”这里的“应当认定为”按照常理和文义解释，似乎是将该类出资通过法律推定的方式定性为赠与（法律推定不同于法律拟制，前者可以被反证所推翻,即允许有相反证据证明具体出资行为是借贷关系而非赠与关系)，而不应当再附加其他的前置条件。

但笔者的这种理解与上文提到的裁判观点存在冲突——例如山东省高级人民法院微信公众号于2020年3月29日发表的文章《父母出资帮孩子买房，赠与还是借款？这些案例告诉你答案》，该文编者对上述法律条文的适用增加了“特定出资系基于父母有赠与意思表示的前提下，赠与对象不明确时的认定依据”这一前置条件，此种解释方法相当于将“父母为子女出资购房→法律推定该出资为赠与性质”的逻辑链条变更为“父母为子女出资购房→进一步明确该出资是否符合法律上赠与的意思表示→若符合赠与的要件，则认定该出资为赠与性质”，更为重要的是变更后的解释导致了法律推定和举证责任的变化。

考虑到现实状况，笔者认为多数父母出钱给孩子买房，并不会留有明确的书面材料固定赠与的意思表示，而只是口头上进行约定，且这种约定的措辞在理解上存在不确定性。一旦后续出现争议，诉讼程序中主张赠与关系成立的一方将会面临举证上的困境。具体来讲，假设出资父母的真实意思表示确实是赠与，希望通过经济上的资助缓解小两口的购房压力。

然而赠与发生后，部分夫妻因感情破裂起诉到法院要求离婚，析产时双方对共有房屋的所有权归属或分配存在争议，而案涉房屋恰好又由夫妻一方或双方父母全部或部分出资。此时出资人基于对子女配偶的负面印象，主张当时的出资行为是借款而非赠与，继而要求子女的配偶对该笔出资按照夫妻共同债务承担还款责任，这一做法虽有“出尔反尔”之嫌，但从人伦和常理的角度考量似乎并无不妥。当上述两种观点对于同一事实的法律推定恰好相反，司法裁判中如何化解该冲突是一个值得考量与商榷的问题。

部分法条链接：

《中华人民共和国婚姻法》第十八条：“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产; (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产; (四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条：“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产；由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”