房租转租合同能否突破合同相对性原则
浏览：658次发布时间：2019-12-20
唐前前 李旭东 本文共计3069字，预计阅读13分钟
合同相对性原则是指合同权利义务只存在于合同当事人之间,对合同关系以外的第三人并不产生作用。作为合同领域的一项基本原则,合同相对性原则在很长的一段时间内，对我国经济的发展起到了重要的调节和促进作用。我国《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
一、突破合同相对性原则的具体表现：
(一)合同的保全
1、债权人的代位权
(1)代位权的行使主体及方式
代位权只能由债权人以自己的名义行使，当某一债权人已行使代位权后其他债权人不得就同一权利再次行使代位权，但两个或者两个以上债权人以同一次债务人为被告提起代位权诉讼的，人民法院可以合并审理，并将债权人作为共同原告。同时,债权人应以次债务人为被告，可以将债务人列为无独立请求权的第三人向被告住所地人民法院提起诉讼以行使代位权。
(2) 代位权的行使条件
第一、债权人对债务人的债权合法有效且已经到期；第二、债务人对第三人的债权合法有效且已经到期；第三、债务人须怠于行使其到期债权且对债权人造成损害.所谓债务人怠于行使债权，对债权人造成损害，是指债务人不推行其对债权人的到期债务，又不以诉讼或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权,致使债权人的到期债权未能实现；第四、债务人对第三人享有的债权不具有专属性。其中，专属性的债权是指债务人基于抚养、扶养、赡养养、继承等关系产生的给付请求权和劳动报酬，退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。
2、债权人的撤销权
(1)撤销权的行使主体及方式.撒销权只能由债权人以自己的名义向人民法院提起撒销之诉的方式行使,在该诉讼程序中，债权人应以债务人为被告，同时其可将受益人或受让人列为无独立请求权的第三人向被告住所地法院提起诉讼。
(2)撒销权的行使条件。第一、债权人的债权合法、有效。第二、债务人负担债务后，实施了法律规定的如下行为中的一种或几种,且对债权人造成损害；a、放弃到期债权；b、无偿转让财产；c、债务人以明显不合理低价转让财产，且受让人知道该情形的:d、债务人放弃未到期债权；e、债务人放弃债权担保；f、债务人恶意延长到期债权的履行期；g、债务人以明显不合理高价收购他人财产；第三、若债务人的前述行为有偿,需受让人或受益人具有恶意。
(二)买卖不破租赁
我国《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。据此可知,在租赁关系存续期间,所有权人将租赁物通过出卖,赠与等方式让与他人的,租赁关系不因租赁物的转让而发生变更,承租人同原出租人的出租合同继续有效。显然,该规定突破了合同相对性原则,使得依据租赁合同产生的租赁权具有对抗第三人物权的效力,从而极大保护承租人的合法权益。
(三)建设工程施工合同分包人的连带责任
我国《合同法》第二百七十二条第二款规定,总承包人或者勘察,设计,施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成.第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘查,设计,施工承包人向发包人承担连带责任.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释)第二十五条规定,因建设工程质量发生争议的,发包人可以以总承包人,分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。
(四)发包人对实际施工人的责任承担
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款规定,实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。因建筑行业吸收了大量的农民工就业,但很多情况由于建设工程的非法转包和违法分包,导致农民工劳动报酬无法得到保证.因此,为保护农民工合法权益,该司法解释明确规定,实际施工人可以将不具有合同关系的发包人作为被告主张权利,要求发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担责任,从而突破了合同相生基本原则。
(五)第三人利益合同
第三人利益合同,是指订约人并非为自己而是为他人设定权利的合同。第三人利益合同属于利他合同一种,如果债务人不履行义务,第三人和债权人均可以请求其承担责任.因该合同对并非合同当事方的第三人发生效力，所以第三人利益合同同样突破了合同的相对性原则。
(六)披露制度的确认
我国《合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系,受托人因第三人的原因不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利。由此可知,披露制度的确立也是对我国合同相对性原则的一种突破。
(七) 单式联运合同
我国(合同法)第三百一十三条规定,两个以上承运人以同一方式联运的,与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任.损失发生在某一运输区段的,与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任.在单式联运合同法律关系中,托运人仅和总承运人签订了运输合同,其和各区段的承运人之间井不存在合同法律关系,但在责任承担方面,总承运人需和损失发生区段的承运人承担连带责任。
对于房屋转租合同没有明确的法律规定，那么在实践中对于类似的问题相关判例是怎么处理的呢？房屋转租合同能否突破合同的相对性原则，让我们来看一个案例。
案情基本情况：2013年11月3日，被告陈某与案外人武某签订《房屋租赁协议书》，约定被告将本区服装城23幢105号一至四楼租给武某作为门面和住房，其中楼上可以转租。租期2年，即2013年11月4日至于2015年11月4日。租金35000元／年，租金应一年付一次，先付后住。其它约定：地板砖不能搞坏，如遇政府拆迁退还剩余款自动搬出。合同签订后，陈某将房屋交给武某使用，后武某又将房屋让给张某使用。陈某于2014年11月17日出具收据，收取张某房租10000元（即2014年11月5日至2015年2月14日期间的租金）。2014年11月10日，拆迁部门公示了拆迁实施方案。同年12月1日，被告陈某与某街道办事处签订《房屋拆迁补偿协议》，拆迁款中房屋拆迁停工停业损失94394元、搬迁费52812元、装饰装修费53786元。
原告张某诉求：1、判令被告补偿原告房屋拆迁停工停业损失94394元、搬迁费52812元、装饰装修费53786元，共计200992元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告陈某辩称：拆迁的事实单位是当地政府，被告是被拆迁人，被告与原告没有任何租赁协议，也没有拆迁的特别约定，原告不能向被告方主张拆迁补偿。
法官说法：案外人武某与被告陈某签订房屋租赁协议承租后将房屋转让给原告张某使用，且被告未提出异议，视为同意武某转租。原被告之间形成了合法的租赁合同关系。在该租赁关系中，双方当事人对征收拆迁时如何分配或者处理相应的补偿费用并没有作出明确的约定。本案系在房屋租赁合同关系上衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。
裁判结果：被告陈某在本判决书生效之日起五日内支付原告张某房屋的设施搬运费用52812元。
由此案例可见在司法实践中，次承租人作为原告向出租人主张相关权益也会得到法院的支持，而不是严格遵守合同相对性原则，次承租人只能依据和承租人签订的《房屋租赁协议》向承租人主张。法官考虑到为避免重复起诉，减少当事人诉累，同时亦节约司法成本，依据案件具体情况，突破合同相对性原则，直接由占有房屋的次承租人向出租人主张相关权益，真正实现案结事了。
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