一、基本案情：

2012 年3月24日，买方、卖方就买卖本市xxx房屋达成一致意思表示。房屋总价款为45万元，其中定金5万元，剩下房款为40万元。随即卖方在买方支付房款40万元后向买方交付系争房屋，在买方付完全部房款后再向买方交付阁楼、车库。之后，卖方随即依约向买方交付系争房屋。 2013 年8月29日，买方收到卖方发送的律师函，卖方通知买方继续履行双方合同约定，于收到本书面通知之日起10日内，与卖方共同前往房地产登记部门办理房屋审税及产权交易手续，并在获得产权证后3日内支付房屋余款200，000元，并表示如买方在上述期限内继续无正当理由不履行双方合同约定，则双方于签订的《房屋买卖合同》依法解除，所有不利法律后果由买方自行承担。2013年12月31日，买方再次收到卖方的律师函，卖方表示双方于《房屋买卖合同》已经于2013年9月9日依法解除，买方于收到本通知后，于15日内与卖方联系，双方协商返还房屋、退还房款等事宜等。原审审理中，买方请求判令卖方履行合同，协助买方办理上海市xxx房屋的过户手续。

二、争议焦点：

买房时买方已经支付大部分房款，并且已经实际入住房屋但没有完成过户手续，卖方能否解除合同？

三、律师建议：

一般而言，买房人的主要合同义务是支付房款。在买房人支付了绝大部分的房款的前提下，卖方一般不能解除合同。所谓的绝大部分房款，一般应当是超过总房款的80%。【法律依据为《合同法》第167条第一款关于分期付款的规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”】   

同时，在买房人实际入住了标的房屋后，法院会倾向于判决继续履行合同，以维持法律秩序的稳定，也避免将来执行上的困难。典型案例为上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第636号判决、上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1332号判决。

但是，在以下几种情况下，法院会判决解除合同：

1. 买房人拒绝或者怠于配合卖方办理过户手续使得卖方在约定的期限内不能取得房屋的尾款或者虽然没有约定尾款的支付时间，但是经卖方催告（《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”），买房人在合理期限内仍未支付尾款且该尾款数额超过房屋总价的五分之一，或者使得卖方其他的比较重要的合同目的不能实现，或者使得卖方其他的权利受到比较严重的侵害的，卖方可以解除合同。

2. 该房屋有抵押权人，并且抵押权人不同意买方替卖方还款注销抵押权；或者该房屋被多次抵押，房屋价值不足以清偿所有抵押权人的债权，此时合同无法继续履行，只能解除合同，违约方承担违约责任。

3. 在过户前发现该房屋已经被查封，此时合同无法继续履行，只能解除合同，违约方承担违约责任（特殊情况：如果买家已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，并且买家对此没有过错的，如果在过户以前房屋被查封，买家可以向查封法院提出查封异议申请，要求法院停止对涉案房屋的执行，解除查封，查封解除后合同可以继续履行）。

所以，不能简单地认为买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖方就不能解除合同。