孙凯杰

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成家立业避免不了买房子的问题，家往往和房子联系到一起，到了结婚年龄，躲不了三大问：哪里工作啊？找对象了吗？买房了吗？老百姓买个房图什么无非图个孩子上学方便吗，年轻人上班近不近，有没有升值空间啊，小区物业服务和环境怎么样等等，好不容易签了合同，经过漫长等待以后要拿到钥匙顺利验收交房了，入住后却发现了这样那样的房屋质量问题，近年来随着房地产开发行业的迅速发展，房屋质量纠纷日益增多，成为社会关注的焦点。

向购房者交付符合质量要求的房屋本是商品房买卖合同最起码的要求，也是相关法律的要求。

 一、开发商承担商品房质量问题的合同责任方式及购房人的合同权利？

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、购房者因房屋质量问题可以解除合同的情形？

（1）房屋主体结构质量不合格。

（2）房屋房屋质量问题严重影响正常居住使用。如何界定“严重”

一词呢。商品房一般即是为了满足居住需要，哪些质量问题达到严重影响居住使用，哪些质量问题又不至于严重程度。一般来说，如果达到了严重危害人正常生活居住了，或者危及生命健康，那必然到达严重程度。像比如房屋渗水、天花板开裂、墙皮脱离等类似问题还不至于严重影响正常居住使用的条件。但现实生活中，有些商品房因本身质量不达标，出现一些质量问题后，多次修补，购房者仍然不能正常使用房屋，那么我认为，这是属于严重影响正常居住使用的情形。

三、开发商的保修义务有哪些？

《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。

第四条 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容:

1.工程质量监督部门核验的质量等级

2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。