孙凯杰

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成家立业避免不了买房子的问题，家往往和房子联系到一起，到了结婚年龄，躲不了三大问：哪里工作啊？找对象了吗？买房了吗？老百姓买个房图什么无非图个孩子上学方便吗，年轻人上班近不近，有没有升值空间啊，小区物业服务和环境怎么样等等，好不容易签了合同，经过漫长等待以后要拿到钥匙了，这个时候购房者又开始担心，房子能不能交付啊，符不符合验收条件啊等等。

那么什么样的商品房符合交付条件呢？商品房的交付使用是指房地产开发企业依据相应法律规定以及买卖双方合同约定，依照相关程序将符合钥匙条件的商品房如期交付给购房者的程序。

一、商品房竣工验收应当符合哪些条件？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。也就是说，商品房竣工后，必须经过验收合格后才可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。那么何为验收合格？

《建设工程质量管理条例》第16条第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

二、如何证明商品房验收合格？

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《建设工程质量管理条例》第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

由此可见，商品房验收合格应当取得几项证明材料：

（1）取得规划、消防、环保等部门验收合格证明

（2）工程验收合格证明

（3）取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

三、开发商延期交房承担哪些法律责任？

原则上，开发商不能在约定的时间内交付房屋即构成迟延交付，但存在几种特殊情况，不构成延期交付。

第一种是不可抗力，不可抗力顾名思义是指发生了不能预见的外来力量，或是自然现象或者社会现象。不可抗力是法定免责事由，无论商品房买卖合同中是否约定，均不影响免责，而且双方无法利用合同条款排除。在发生不可抗力后，开发商应当在约定时间内及时履行通知义务，否则仍然构成迟延交付。并且开发商要及时采取措施，防止损害的扩大。

第二种是购房者发生过错，指的是开发商因为购房者的愿意导致交付迟延。现实中存在的很多情况是，开发商交付的房屋商品房买卖合同约定及满足上述交付条件，购房者仍然认为房屋质量存在问题，拒绝接受房屋，要求开发商承担延期交付的法律责任，此种情况下，除非购房者有证据证明房屋在交付时存在着严重影响举重的理由，此时开发商才承担相应责任。

第三种是情势变更，是指合成有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。

第四种是约定了免责事由。

四、开发商确实延期交房的法律后果？

（1）购房者的合同解除权

开发商理应按照合同约定如期向购房者交付房屋，出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。

何为“合理期限”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

（2）支付违约金或赔偿损失

按照《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

（3）继续履行交房义务

按照《合同法》第114条第三款之规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

（4）商品房毁损、灭失风险由开发商承担。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。