老百姓居家过日子总是离不开买卖房子的话题，我国实行住房市场化改革以来，房价问题始终高居民生焦点问题榜首，二十多年来，房价的总体走势是逐步提高，但过程却不是直线式匀速上涨，而是折线式曲折上扬，其中有三个阶段以翻倍式暴涨一路狂飙。每遇房价非正常暴涨，极端情况可能会出现这个月和上个月的房价差一倍之多，让老百姓的小心肝着实承受不了，所以这年头能抓住时机买到合适的房子，就等于少奋斗几十年，抓不住时机，可能会白白奋斗好多年。选择时机是一方面，如果不幸处于过山车式的房价暴涨的临界点上，刚签完合同，房价大波动，一夜之间房主可能损失几十万，在巨大利益和诚实守信的力量博弈中，如果利益取胜，卖方毁约，对于买主来说，最心塞的是这不但意味着自己买不到眼前的房子，还意味着自己要付出比原来多更多的钱再另买其他房子。尽管合同都约定了违约金，但是违约金可能远不及其再次购房多花的钱，这多花的钱能否作为对方违约造成的损失主张呢？下面我们就来聊一聊这个话题。

我们通常所说的再次买房子多花的钱，在房屋买卖合同纠纷案件中被通俗称之为“房屋差价损失”，专业的法律术语则为“可得利益损失”。但这个房屋差价并不是简单的用再次买房子花的钱减去房屋买卖合同约定的房价，再次买房子和合同约定的房子没有绝对的可比性，只能作为参考，而不能简单拿来加减。我们把合同约定的房子房价称之为A，毁约后被迫再次购买的房子称之为B，B-A的价格作为“房屋差价损失”并不合理，除非是地段、面积、装修等基础条件相似，但买方再次买到这种房子几率还是比较低的，以此为依据主张也有失公允。还有一个房屋现值A1，就是原来要买的房子违约后取一个时间点的现值，A1-A才是诉讼过程中守约的买方可以主张的房屋差价的合理损失，也就是“可得利益损失”。

可得利益损失是一种合同预期利益损失，一般是指在生产、销售或者提供服务的合同中，生产者、销售者或者服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。常见的可得利益损失，包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等，《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》（法发[2009]40号）对可得利益损失的主要类型进行了明确，“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。”房屋买卖差价损失可归于转售利润损失一类，是指如果合同正常履行，能给守约方带来的利益，如果买方顺利买到房子，房屋涨价的利益显然归于买方，就是买方的可得利益。

一、法律依据

《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《合同法》确定了当事人可以主张可得利益损失的基础，《买卖合同司法解释》第二十九条进一步做了明确：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。

二、可得利益损失的认定和计算

1.适用规则

适用可得利益损失要遵循以下规则，（1）可预见性规则，指“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，可预见的范畴不但包括损失类型的可预见性，还包括损失程度的可预见性；在房价总体上涨的趋势下，房屋差价损失显然属于卖方应当能够预见的损失，但损失的程度能否预见需要视具体案情而定。（2）减损规则，是指守约方应当采取适当的措施，防止损失的扩大，采取的减损措施，应当是守约方根据当时的情形可以做到且成本不能过高。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”按照这个规则，买房人在卖房人构成根本违约的情况下，买房人应当及时采取维权措施，如解除合同，起诉解决纠纷或再买其他房子等措施来防止损失的扩大，否则买房人不得就扩大的损失向卖房人主张。（3）损益相抵规则，是指当守约方因损失发生的同一违约行为而获益时，其所能请求的赔偿额应当是损失减去获益的差额。一般来说，可以扣除的利益，包括标的物毁损的残余价值、本应支付因违约行为的发生而免预支付的费用、守约方本应缴纳的税收等，对于房屋买卖合同来说，买方购房的成本、费用属于此类，比如购房的税费、交易费等。（4）过错相抵规则，过错相抵是合同法公平原则的体现，适用于所有违约的情形。《买卖合同司法解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”。因此，如果卖方出现违约，买方也有过错，应当扣减相应的赔偿额。

2.可得利益损失计算公式

根据以上规则，可得利益损失的计算公式可推导为：可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-扩大的损失-受害方因违约获得的利益-必要的成本。

3.房屋差价损失主张时间点的选择

就买方主张的房屋差价损失而言，主张房屋差价时间点的选择过程就是扣除不可预见的损失和扩大的损失的过程，也就是选择房屋现值的评估基准点就能够对可得利益损失的主张做出合理的限制，时间点的选择一般都是在卖方发生根本违约事件以后，但具体时间则争议较大，且属于法官自由裁量权范畴。有观点认为应当以发生根本违约且合同不能履行的时间节点，一种情形是发生根本违约时合同不能继续履行，一是发生根本违约合同可以继续履行，而后发生了合同不能履行的事件，以上情形均以不能履行为时间节点，笔者对这种观点持保留态度，因为发生根本违约时，买方就可以选择解除合同、赔偿损失，只要不存在一屋二卖，过户不能的情形，均不属于合同不能履行，如果仅以合同不能继续履行作为时间节点，则可能会加重违约方的责任，有违公平原则。笔者认为，违约方在守约方积极主张权利的情况下，出现预期违约或者明示不再履约的情况下，守约方就有义务及时止损，因此，时间节点的选择要综合考虑案情和买卖双方的合同地位，可预见性，过错程度，公平原则等，不能机械的选择而导致双方利益失衡。

4.可得利益损失和违约金重合

如果合同中约定了违约金条款，守约方同时主张可得利益损失，则二者不可并用。可得利益损失应当扣除违约金才是守约方的损失总额，因此，如果房屋买卖合同中约定违约金条款，房屋差价损失不能和违约金并用，守约方主张可得利益损失应当扣除违约金的部分，属于合同法第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失”的情形，根据违约责任损失填平原则，违约金应从房屋差价损失里扣除。

三、审判实践中的认定

可得利益损失的裁决方面，法官有较大的自由裁量权，因而实践中裁决的结果也大相径庭，根据具体案情的不同，认定的损失金额也有所区别。前些年，法院认定可得利益损失的难度较高，即便主张，判赔的金额也很低，而近年来，因房产市场的动荡，引发卖方毁约而给买方造成巨大损失的案件逐年增多，审判实践中对于房屋买卖合同中主张房屋差价损失的支持力度也相对增大，判赔额度也有所提升，这也是契约精神的体现，加大违约成本，有利于维护交易稳定和诚实信用原则，尽管如此，房屋差价损失的主张能否被支持以及支持的力度，还要看具体个案，遇到房价上涨，卖方毁约的情况下，买方一定要及时维权，在专业律师的指导下收集证据，更好的维护自己的合法权益。