>>>> 作者：资产处置执行部 / 薛旺    王春峰

不动产物权变动探究

近来，济南市房价节节攀升，在伴随着房地产市场大放异彩的同时，有关房产的各种纠纷也随之增多。在总结本人所代理的诸多房产纠纷案件后不难发现，基本所有房产纠纷的背后，都绕不过一个物权变动的问题本源，再进一步研究还可以发现，非但诸如房地产这些不动产纠纷绕不过这个问题，动产纠纷也同样羁绊其中。

可以这么说，物权变动问题，是关切老百姓物权安全的绝对要义，因为在现实生活中，公民、法人的物权安全问题最受关注，所涉纠纷也都直接或间接的与物权变动环节密切关联。再者，在法律上，物权变动问题也是整个物权法体系的绝对核心，在整个《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）5编245个法条，加上附则247个法条中，有将近四分之三以上的法条所确立的法律规则是对物权变动问题进行调整的法律规则。

鉴于此，本文将系统介绍物权变动的相关法理，并结合案例实践，为广大老百姓关切的物权变动及归属问题，答疑解惑，指点迷津。

首先，来看一则案例：

2016年1月1日，张某和李某约定，张某将自己所有的一栋房屋出售给李某，房价200万元。李某支付给张某房屋价款后，张某旋即交付了房屋，但没有去办理产权移转登记。李某接收房屋后作了精装修，并于2016年4月2日出租给了王某，租期2年。天有不测风云，2016年5月3日，张某突然因病去世，张某两个儿子张大和张二因为张某遗产发生纠纷诉至法院，经法院生效判决确认，张二因私自伪造遗嘱等原因，判决张某遗产归张大一人继承。后，张大于2016年9月23日将该房屋卖给了黄某，并去房管局办理了所有权移转登记。

问：1、该房屋的所有权人最终应该是谁？ 2、相关人的损失如何赔付？

回答这个问题之前，先来看点法理知识：

物权变动的原因有哪些

法律上将物权变动的原因分为两种，一种是基于民事法律行为的物权变动，一种是非基于法律行为的物权变动。

1、基于民事法律行为的物权变动

基于民事法律行为的物权变动最为普遍，它还可以再分为三种不同情况：

一种是单方法律行为造成的物权变动，比如对自己所有物的抛弃，或者捐助、遗赠给他人等等，这是物之所有权人对自己所有之物的有权处分；

一种是双方法律行为造成的物权变动，最为典型的是双方合同行为，买卖双方签订货物买卖合同、房屋买卖合同，因合同行为造成的物权变动是最常见、最主要的原因；

最后一种是多方法律行为造成的物权变动，比如基于合伙协议、设立公司的协议等，来实现物权的变动。

2、非基于法律行为的物权变动

非基于法律行为的物权变动又可以分为两种情况：

一种是事实行为和事件造成的物权变动。事实行为者诸如善意取得某一物、遗失物的拾得、埋藏物的发现、对某一物的先占、添附、混同等；事件者诸如法定期间的届满、物权人的死亡与继承的发生、因不可抗力导致的物权客体的灭失等。

一种是很常见的行政行为或法院判决造成的物权变动。例如，国家公权力机关公用征收或者没收某块地、某一物，法院一纸判决将某栋房、某件物判给谁，该物的物权就属于谁，至于基于该判决而获得物权是否完整、能否对抗善意第三人，这又是另一个法律问题，本专题之后会有介绍。

物权变动的模式

物权变动的模式是物权变动的核心，也是本法理部分的重中之重。因该部分牵扯理论学说较多，本文不做一一阐述，但对于我国的物权变动模式，本文将结合《物权法》相关法条，做详细阐述，以飨读者。

我国的物权变动：采用的是以债权形式主义模式为主，意思主义为辅的立法原则。

我国债权形式主义物权变动模式的具体体现：

1、登记的公示程序是不动产物权变动的生效要件：《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（公式化表述：有效债权行为+登记=不动产物权变动）

2、交付的公示程序是动产物权变动的生效要件：《物权法》第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”（公式化表述：有效债权行为+交付=动产物权变动）

3、登记只是对抗效力，而不是生效要件：《物权法》第25条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”（公式化表述：有效债权行为+交付=重要交通工具物权变动+登记>第三人）

 债权意思主义具体体现：

1. 土地承包经营权：《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”从此条可以看出，行政部门的登记，只是对土地承包经营权的确认，而不是土地承包经营权成立的生效要件，反过来说，即使土地承包经营权未登记，只要土地承包经营权合同不违反法律规定，土地承包经营权就生效成立，此种物权的变动就是以当事人之间意思表示一致即可生效的典型例子。

2. 地役权：《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”该条说明，地役权的设立，是以当事人之间意思表示一致为前提，登记只是对抗善意第三人的效力，而不是地役权设立的生效要件。

回到案例，解析：

1、房屋最后的所有权人为黄某，因为张某在出卖给李某房屋时，虽交付了该房屋但没有去房管部门办理不动产变更登记，根据不动产物权变动以登记为生效要件的规定，房屋所有权还在张某名下，张某去世后，张某儿子张大和张二因房屋继承诉至法院，经法院判决该房屋所有权归张大所有，此时，房屋物权变动系非基于法律行为的法院判决造成的物权变动，因此，张大获得房屋所有权，后张大作为所有权人将房屋过户给善意第三人黄某，完成不动产变更登记，故，黄某最终获得该房屋所有权。

2、关于李某的损失，其可基于和张某之间的房屋买卖合同关系向张某的继承人张大主张。因张某已经去世和房屋已经被善意第三人黄某所有，李某交付的房款和装修款无法向张某主张违约救济，另，根据《继承法》第33条“概括性继承”制度，张大应在继承的遗产限额内清偿父亲张大生前的债务，故，李某损失由张大承担；至于黄某损失，其可基于与李某的房屋租赁合同关系向李某主张相关损失，但是，如果黄某租期未到，基于“买卖不破租赁”原则，其可以继续在租期之内承租。

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