一、基于法律行为的不动产物权变动

（一）原则

1、基于法律行为的不动产物权变动，除法律另有规定外，一律以登记 作为物权变动的生效要件。

2、其适用范围包括：不动产物权的抛弃、不动产买卖、不动产赠与、建设用地使用权出让与转让、不动产抵押权的设立、基于设立公司协议的不动产出资、附着于土地之林木的买卖与赠与。

3、登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。物权变动的时间点是将注销登记、移转登记、设立登记、变更登记记载到不动产登记簿之日 ，而不是发放权属证书之日。

（二）例外

1、土地承包经营权的设立与转让。

（1）土地承包经营权的设立。土地承包经营合同生效，土地承包经营权设立，无须登记。

（2）土地承包经营权的转让。土地承包经营权设立后，土地承包经营权人转让土地承包经营权的，无须办理移转登记，自转让合同生效时，受让人取得土地承包经营权。但是，若未办理移转登记，受让人取得的土地承包经营权不能对抗善意第三人。

 2、地役权的设立与转让。

（1）地役权的设立。设立地役权的合同生效，地役权设立，无须登记。但未经登记的地役权不能对抗取得供役地不动产权利的善意受让人。

（2）地役权的转让。地役权人转让地役权的，自让与合同生效，无须登记，受让人取得地役权。但受让人未登记的，不能对抗取得供役地不动产权利的善意受让人。

二、基于法律行为的动产物权变动

（一）原则

1、基于法律行为的动产物权变动，以交付为生效要件。其公式为：生效的法律行为+处分权+交付=物权变动。

2、其适用范围包括：动产物权的抛弃、动产买卖、动产赠与、动产质权的设立、部分权利质权（具有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单）的设立、基于设立公司协议的动产出资。

（二）例外

1、例外一：以登记为物权变动的生效要件。 其物权变动的公式为：生效的法律行为+让与人具有相应的处分权+登记=动产物权变动。包括四种情形：

（1）以没有权利凭证的有价证券出质的，质权自在有关部门办理出质登记时设立

（2）以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构 办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立

（3）以著作财产权出质的，质权自在国家版权局办理出质登记时设立；以专利权出质的，质权自在国家知识产权局办理出质登记时设立；以商标权出质的，质权自在国家商标局办理出质登记时设立

（4）以应收账款设立权利质权的，质权自在信贷征信机构办理出质登记时质权设立

2、例外二： 合同生效即发生物权变动，不以交付或者登记作为物权变动的生效要件，但未经登记，不得对抗善意第三人。包括两种情形：

（1）动产抵押的设立。

（2）动产浮动抵押权的设立。

（三）交付的概念理解

交付，即占有的移转。交付的要件有二：移转占有。现实交付与简易交付移转的是直接占有；指示交付与占有改定则创设或移转间接占有。具有交付的合意。当事人之间就占有的移转达成协议。因此，仅有占有的移转，没有交付的合意，不构成交付，不发生动产物权的变动。交付的类型：

1、现实交付。

（1）概念理解，指事实管领力的移转，即双方在约定的地点，基于交付的合意移转直接占有，使受让人取得直接占有，让与人终局放弃全部占有地位。直接占有是否终局性移转，须依一般社会观念定之。

（2）动产买卖中的现实交付的法律效果。动产所有权移转于买受人；，风险移转给买受人承担；利益承受。

2、简易交付。

（1）简易交付是一种观念交付，指动产物权的受让人已经直接占有该动产，在让与人与受让人就移转动产所有权或设立动产质权的合同生效时，即视为已经完成交付，以代替现实交付。

3、指示交付。

（1）指示交付也是一种观念交付，指让与人的动产被他人直接占有期间，让与人与受让人合意移转动产所有权或设立动产质权，且合意对受让人移转让与人对动产直接占有人的返还请求权以代替现实交付。

（2）指示交付的要素。指示交付包括两个合意（约定）：移转动产所有权或者设立动产质权的合意；让与返还请求权。

（3）指示交付的类型。①让与人系间接占有人时，可将他基于占有媒介关系所生的债权返还请求权让与受让人，以代交付。同时也是间接占有的移转。②让与人非间接占有人时，可对受让人让与对直接占有人的返还原物请求权、占有回复清求权或者占有之不当得利返还请求权以代现实交付。

4、占有改定。

（1）概念理解，指动产所有权的让与人与受让人通过达成两个合意的方式完成交付：①受让人取得动产所有权的合意；②让与人和受让人成立借用、保管、租赁、委托、承揽等债权合同的合意，依照该债权合同使受让人取得间接占有，以代现实交付。

特别提示

改定的适用范围有两个限制。

1、限制一。设立动产质权、权利质权时，若采用占有改定方式交付，不发生物权变动的效果，质权未设立。

2、限制二。让与人实施无权处分，且以占有改定方式完成交付的，不发生善意取得的效果，受让人不能善意取得动产所有权或动产质权。

基于法律行为的物权变动，在生活中经常遇见，故在此浅显的跟大家作简单介绍，请多指正。