孙凯杰

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成家立业避免不了买房子的问题，家往往和房子联系到一起，到了结婚年龄，躲不了三大问：哪里工作啊？找对象了吗？买房了吗？老百姓买个房图什么无非图个孩子上学方便吗，年轻人上班近不近，有没有升值空间啊，小区物业服务和环境怎么样等等，好不容易签了合同，经过漫长等待以后要拿到钥匙顺利验收交房了，入住后却发现了房屋层高不足，层高不足势必造成可利用空间的减少，舒适度降低，对房屋价值也有一定的影响。

向购房者交付符合质量要求的房屋本是商品房买卖合同最起码的要求，也是相关法律的要求。

一、层高等相关术语解释

《住宅设计规范》GB 50096-2011规定：层高是指“上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”

《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019规定：层高是指“建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层(完成面)至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外端外皮延长线的交点计算的垂直距离。”

《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019规定：室内净高应按楼地面完成面至吊顶、楼板或梁底面之间的垂直距离计算；当楼盖、屋盖的下悬构件或管道底面影响有效使用空间时，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂直距离计算。

室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”。室内净高与层高的关系可以用公式来表示：层高＝室内净高＋楼板厚度。

二、层高具体要求

《住宅设计规范》GB50096-2011中有以下要求：

5．5．1 住宅层高宜为2．80m。
5．5．2 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2．40m，局部净高不应低于2．10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。

5．5．3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2．10m。
5．5．4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2．20m。
5．5．5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1．90m，且不得影响门、窗扇开启。

《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019规定：6.3.3 建筑用房的室内净高应符合国家现行相关建筑设计标准的规定，地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处净高不应小于2.0m。

三、所购房屋层高不足维权的法律依据

通常情况下，商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。在商品房合同中会对面积进行具体约定，但层高问题却有时会忽略。

在实践中，多数法院认定开发商交付层高不足的房屋属于违约行为，应承担违约赔偿责任，只是对于违约赔偿金额的确定，思路稍有不同。

部分法院根据公平原则会综合考虑层高不足的程度、开发商过错程度和层高不足对楼房使用价值的影响，酌情确定开发商承担违约责任金额。

部分法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差规则处理层高不足，理由是买受人购买商品房，本质是购买房屋的实际使用空间，面积不变，层高降低导致实际使用空间缩小，这样在房屋价格与层高不足之间建立关联，进而参照法律法规对于面积差的规定酌情确定开发商承担违约责任金额。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

四、虽然《民用建筑设计通则》GB50352-2019对民用建筑层高作出了规定，但该标准系最低标准，如当事人合同约定的标准高于国家标准，则应按合同约定的标准履行。如遇到所购房屋层高不足的问题时，要依法维护自身合法权益。