热播剧《安家》中你需要知道的法律问题
浏览：590次发布时间：2020-03-02
王欣
本文共计1520字，预计阅读4分钟
近日，电视剧《安家》热播，奔着“甄嬛娘娘”主演而观看，其上演的是一个接地气的房产中介的故事，受电视剧情的影响，弹幕上有人直呼要成为像房似锦一样做卖房子的人，还有人说做房产中介，不但可以赚钱，似乎还不怎么需要承担责任，感觉是一个只赚不亏的行业。
现实生活中，作为普通的卖房人和买房人，因缺乏房源信息获取和发布的渠道，而且不熟悉房屋买卖的流程，需借助中介所具有的专业优势，这种优势让卖房者和买房者心甘情愿地“花钱省事又放心”。于是就有了房产中介这种行业，为购房人或者卖房人提供订立合同的机会提供订立合同的媒介服务。
这种媒介服务，有没有法律风险，如果订立了合同，最后被合同解除，是否算已经完成了居间服务而不需要承担任何的法律责任呢？
所谓居间合同，又称"中介服务合同"，是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。
居间人享有请求支付报酬权和偿还居间活动费用的权利。依据《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
居间合同中居间人的义务即委托人的权利。居间人的义务主要有以下几方面（一）向委托人如实报告与订立合同有关的事项。（二） 报告订立房屋买卖合同的机会及提供订立合同的媒介服务。（三） 为买卖双方提供办理相关过户手续、代交付房屋等服务的义务。（四）隐名及保密义务。（五）其他义务，居间人在居间活动中应当遵守法律、法规和国家政策，遵循商事惯例和交易习惯，不得从事违法的居间活动;居间人原则上不得同时为委托人和相对人的居间人。
在司法实践中，居间人承担赔偿责任的确实比较少。但是如果因为居间人没有如实报告有关订立合同事项，从而导致合同被解除，房屋买卖没有完成，那么是需要承担赔偿责任的，也就说居间人违反合同约定义务的，应当根据合同约定承担相应的违约赔偿责任。
我国《合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。
关于“如实报告有关订立合同的事项”，应当包含两个方面的义务:
1.对于买卖双方提供的材料应当如实报告，不得隐瞒或者提供虚假材料；
2.对于双方提交的各种材料，需要做必要的专业审查，以确保其提供的信息的真实有效。
居间人的赔偿责任仅仅限于故意隐瞒和提供虚假情况两种情况。如居间人为了促成交易，故意隐瞒房屋主体遭到破坏，或帮助卖方隐瞒卖方无房屋所有权的事实。这些情况下居间人应当赔偿买方损失。
律师建议签订房屋买卖合同，除了依靠中介服务外，还需要多方了解信息，以免出现不必要的纠纷：
1、到房屋登记主管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法清晰，有无被抵押查封等情况予以确认；
2、了解银行房屋贷款的相关政策，了解房屋买卖办理流程等
3、对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际情况以及周边的环境状况等等。
疫情之下，笔者就热播剧《安家》，由“卖房子的人”结合《合同法》就居间合同的法律问题略作总结并发表拙见，供大家讨论。
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