>>>> 作者：建筑房产部 / 陈学武  王波

4月19日晚，济南市人民政府发布楼市调控重磅消息《济南市人民政府办公厅发布关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。不足千字篇幅信息量之丰富，调控力度之大，堪称济南史上最严楼市调控政策。我们从供求关系角度为大家解读下419济南调控政策，本次调控属于全方位、立体式平抑济南楼市，打击二套房，堪称近年来调控组合拳最丰富最严格的一次。

一、供应调整：优化土地供应，降低开发商杠杆

调控措施：

1、优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。

解读：上述措施在土地供给层面进行了重大调整，明确土地精准供应、增加土地供应。

2、引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

解读：这是一条容易被忽视但影响巨大的调控措施，本条规定大幅提高开发商取得预售许可的门槛，直接造成热点地区商品房延缓供应，考验开发商资金链，间接降低了开发商资金杠杆率，对于遏制地王有巨大作用。可以预见，小开发商将逐渐从济南楼市竞争中退场，剩下地产十强或是本土实力企业。

二、需求压制：大幅提高购买门槛，降低杠杆使用率，扩大限购范围

调控要点：二套房认定标准空前提高，公贷利率罕见上浮，限购范围突破主城。下面大家一一解读。

1、二套房首付本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

解读：这是本次调控最严格的地方，也是杀伤力最大的地方。本条最受瞩目的是二套房60%首付比例的提高。但实际上济南本地户籍以前就曾出现过60%首付比例，所以本次60%并不意外。最大的杀伤是二套房的认定标准扩展到只要有住房贷款记录就认定为二套房，这属于核弹级的认定标准，俗称“认贷”。该种政策在济南执行了很久，但此前一直执行只要首套贷款还清，随后的购买行为仍然可执行首套政策，属于不彻底的认贷，这次属于彻底意义上的认贷限购。但对于认贷范围，目前还不能确定贷款记录是指全国范围还是济南本土范围，若是全国范围，结合60%首付比例，基本扼杀改善需求，可以预想对于总价200万以上交易有毁灭性打击。此外，公贷利率罕见上浮，商业贷款年限缩短，以上措施目的都是打击二套房，降低二套房资金杠杆率。但是由于认贷限制，很多首套也会被误杀伤，诸多改善需求受限。

2、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。

解读：济南首次使用限制出售的调控政策，并将章丘和长清纳入限购范围。两项措施从时间和范围上，扩展了调控空间，显示出政府全面调控房地产的决心，对市场信心影响更大。

三、结语

通过分析看出，419调控绝对是济南楼市史上最严调控，即便跟京沪相比，也分量十足。本次调控重点打击二套房，当然也会误杀部分改善需求，可以预见未来一年内的时间里，济南房价缺少上升空间，改善型需求基本被扼杀，市场流动性会比较差。但对于刚需来讲，不会有太大影响。纵观济南全市，市领导集体正带领济南弯道超车，开辟一片新天地，济南省会优势以及巨大的人才输入都决定了长时间维度的发展仍然让人无比期待。

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