借名买房的法律风险

浏览：688次发布时间：2019-11-11

孙凯杰、龚雪

本文共计1680字，预计阅读5分钟

借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为真实购房人，被借名之人为登记购房人。借名购房合同仅为真实购房人与登记购房人之间的内部约定，一般的合同目的在于使得不符合购买出卖人所出卖房屋条件的真实购房人，借用登记购房人的名义获得购房条件或取得购房优惠，一般不会向出卖人以及房屋登记机关明示该合同关系的存在，以规避出卖人或国家政策对购房人资格的限制。

借名购房关系，实际包含两个法律关系，一是真实购房人与登记购房人之间的借名购房合同关系。该合同关系的核心内容为：双方约定，由真实购房人实际出资，借登记购房人之名签订合同、办理所有权登记，但涉及房屋所有的权利在双方之间约定均归真实购房人。二是登记购房人与出卖人之间的房屋买卖合同关系。

基于上述两种法律关系，在借名购房合同有效的情况下，如登记购房人基于买卖合同取得了房屋所有权登记，真实购房人有权基于借名合同的约定，有权要求登记购房人返还其基于房屋买卖合同而获得的利益，包括要求占有房屋、在登记购房人取得了房屋的所有权登记的情况下，要求将房屋所有权再转移登记至真实购房人名下等权利。

直面法律问题，防范法律风险。

问题一：为什么要借名买房？

1、通常借名买房中的真实购房人为了规避限购令，当前很多城市政府从社保、婚龄、户口等多个方面限制购房，有钱想买也买不了。

《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发〔2016〕31号）：三、本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。

《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（济政办发〔2016〕26号）　一、购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。二、家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。三、本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。

2、破除贷款障碍，比如退休或者尚有大额贷款未清偿的人很难通过贷款申请。

3、享受特定购房优惠，比如内部职工特价房、保障性住房等。

4、转移财产或隐藏真实财产信息。

问题二：借名买房面临的风险？

1、登记购房人反悔，拖延过户，或者拒绝过户。

2、登记购房人主张不是借名买房，而是赠与或借款买房等。

3、登记购房人自身原因，转让、抵押或被法院执行。

4、登记购房人去世，继承人要求继承房产，拒绝过户。

5、登记购房人办理过户时，登记购房人配偶表示此为夫妻共同财产。

6、登记购房人离婚时，登记人配偶主张分割房产。

问题三、登记购房人的自身风险

1、出资人不按时还贷，留下不良记录。

2、自己想要购房时，面临限制。

问题四：借名买房合同到底有没有效？

1、借名买房如果是以合法形式掩盖非法目的，或者损害第三人合法利益。应该无效。

2、政府限购、限贷政策以及经济适用房的相关政策属于行政性强制性规定，不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，违反类似规定一般不会引起合同无效。

问题五：出资人如何防范借名合同的风险？

（一）签订好借名买房合同。

1、最好不要购买有严格政策交易条件的条件的房子，如拆迁房、安置房、经济适用房等。

2、签订书面的借名买房合同，而且越详细越明确越好，特别是产权方面的约定。

3、违约责任严格约定，违约事项极尽详细。

4、约定好合同无效后的处理方式。

（二）出资人保管好借名买房的书面证据，购房合同，借名买房合同。另外比如交首付款凭证、按揭贷款、装修款、物业费、水电费、取暖费的证据。

（三）保管房产证，实际占有房产。

（四）尽快过户。

建议有借名买房需求的购房人在需要借名买房时，及时了解当地最新的法律政策，咨询专业律师，或者由律师陪同办理，以更好地防范法律风险。

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