孙凯杰

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成家立业避免不了买房子的问题，家往往和房子联系到一起，到了结婚年龄，躲不了三大问：哪里工作啊？找对象了吗？买房了吗？老百姓买个房图什么无非图个孩子上学方便吗，年轻人上班近不近，有没有升值空间啊，小区物业服务和环境怎么样等等，好不容易签了合同，经过漫长等待以后拿到钥匙顺利验收交房了，就等着房产证办理了。近些年，收了房拿不到证此类纠纷越来越多，而且很多都是群体性事件，开发商的信誉下滑，社会矛盾增多。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商理应为购买者办理相应手续，然而在现实生活中，往往存在这样那样的原因导致房屋买受人无法办理房屋所有权登记。

一、何为商品房权属登记？

《城市房屋权属登记管理办法》规定:国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。

房地产权属登记，具有权利确认、权利公示和管理职能。是指国家职能部门对房地产的权属状况予以登记、变更、确认等情况进行持续性记录的一项活动。房地产权属登记包括房屋登记和土地登记。

房屋登记,房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

二、开发商逾期办证的违约责任。

《中华人民共和国物权法》第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

总而言之，在未完成商品房产权登记之前，购房人并未取得商品房法律意义上的所有权。不动产权属证书是不动产所有人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。

关于开发商逾期办证的法律责任，下列法律有所规定：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

三、开发商要注意！

（1）利用好《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。即当事人在商品房买卖合同中的特殊约定，可以减少该条法律的适用。

（2）利用拟订合同的优势地位，在保持相对公平情况下，合同条款扩大设置逾期办证的免责事由。