孙凯杰

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成家立业避免不了买房子的问题，家往往和房子联系到一起，到了结婚年龄，躲不了三大问：哪里工作啊？找对象了吗？买房了吗？老百姓买个房图什么无非图个孩子上学方便吗，年轻人上班近不近，有没有升值空间啊，小区物业服务和环境怎么样等等，那么老百姓怎么了解这些呢？好不容易认定以后，本想快把商品房买卖合同签了，却被告知先签署商品房认购书，那么这个认购书是什么？

何为商品房认购书？商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，约定将来订立正式的商品房买卖合同的合同。首先商品房认购书是一份合同，它是在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前的合同，在签订商品房认购书时，真正的商品房买卖还没发生，商品房认购书的内容在于规定双方未来的某一天需要签署正式的商品房买卖合同。

一、法律对商品房认购书的性质是怎么规定的？

2012年3月31日由最高人民法院审判委员会会议通过《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该规定不仅明确了商品房认购书是预约合同，也明确了不履行履行认购书，将承担违约责任或者解除合同赔偿损害。

二、商品房认购书是什么样的预约合同？

预约是指当事人约定了将来订立一定契约的契约，将来要订立的契约为“本约”，前述为订立“本约”的契约为“预约”。即商品房预售合同或商品房现房买卖合同为“本约”，商品房认购书为“预约”。

认购书内容一般包括:(1)买卖双方当事人的基本情况；(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等)；(3)房屋价款计算；(4)定金；(5)签署正式买卖合同的期限。

三、违反商品房认购书承担什么违约责任？

毫无疑问，违反商品房认购书理应承担赔偿损失、支付预约违约金和适用定金罚则。那么，重点是：守约一方可否要求继续履行合同，签订本约。

我国现行法律中并没有违反预约合同后能否强制缔约没有规定，上述《买卖合同解释》第2条，明确了不履行履行认购书，将承担违约责任或者解除合同赔偿损害。

法院无权判决强制一方当事人签订本约，众所周知，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，否则违反合同意思自治原则。

四、认购书中的定金问题。

商品房认购书中一般包括定金数额及定金处理办法。当出现一方违约时必然涉及定金的退赔问题。定金的退赔问题往往是商品房认购书争议中的焦点问题。

对于购房者来说，倘若未能与开发商签订本约即商品房买卖合同，无论基于何种理由，开发商是否都有权拒绝返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干的解释》第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

对于开发商来说，是否对开发商适用定金罚则应视情况而定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第117条：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

五、定金数额是否受商品房买卖合同标的额20%限制？

我认为不受限制，商品房认购书是不同于商品房买卖合同的预约合同，其合同目的是约束缔结商品房买卖合同的行为，《中华人民共和国担保法》第91条　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。商品房认购书与商品房买卖合同是预约合同与本约合同关系，而非从合同与主合同关系。所以，商品房认购书约定的定金数额不应当受商品房买卖合同标的额20%限制。